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STJ: Não se fala em decadência quando cláusula resolutiva de contrato é acionada por frustração do negócio

A decadência para pleitear a anulação de um negócio jurídico depende de previsão legal ou contratual, o que não se verificou no caso concreto

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a extinção de um contrato de compra e venda de imóvel em Campinas (SP) devido à frustração do negócio, esclarecendo que a cláusula resolutiva presente no contrato afasta a aplicação do prazo decadencial. O caso envolveu um imóvel destinado a um empreendimento imobiliário cuja execução foi inviabilizada pela impossibilidade de regularizar outros dois terrenos vinculados ao projeto.

No julgamento, os ministros entenderam que a extinção contratual ocorreu com base na cláusula resolutiva expressa, que previa a rescisão automática em caso de insucesso do negócio. A incorporadora responsável pelo empreendimento alegou decadência para invalidar a ação, mas o colegiado concluiu que a hipótese não se enquadra nas disposições do artigo 178 do Código Civil.

Questão jurídica envolvida

O cerne da discussão foi a aplicação de uma cláusula resolutiva, prevista no contrato original, diante da frustração do empreendimento. Segundo o relator, ministro Moura Ribeiro, a decadência para pleitear a anulação de um negócio jurídico depende de previsão legal ou contratual, o que não se verificou no caso concreto.

O relator enfatizou que o objetivo da ação era extinguir o contrato por ineficácia decorrente da cláusula resolutiva, e não anular o negócio por vício ou defeito, como prevê o artigo 178 do Código Civil. Ele explicou que a venda do imóvel estava atrelada ao sucesso do empreendimento planejado, conforme disposto no contrato original, mas a impossibilidade de regularização de outros terrenos inviabilizou o projeto.

Frustração do negócio e cláusula resolutiva

O contrato firmado entre as partes estabelecia que os proprietários dos terrenos integrariam a sociedade de propósito específico que seria criada para o empreendimento. Com a inviabilidade de regularizar dois dos três terrenos necessários, a cláusula resolutiva expressa foi acionada, extinguindo automaticamente o contrato e o registro de compra e venda do imóvel.

A alegação da incorporadora de que o imóvel transferido não estava vinculado ao ajuste inicial foi rejeitada, pois o STJ reconheceu que tal vínculo existia e fundamentava a venda. O tribunal também afastou o reexame de provas devido à Súmula 7 do STJ, mantendo a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

O que é decadência?

A decadência é um instituto jurídico previsto no Direito Civil que estabelece um prazo limite para o exercício de um direito, após o qual a sua titularidade é extinta. Trata-se de uma limitação temporal imposta pela lei ou pelo contrato, que visa conferir segurança jurídica às relações entre as partes.

Diferente da prescrição, que impede a exigência judicial de um direito já existente, a decadência extingue o próprio direito material. Em outras palavras, enquanto a prescrição está relacionada à possibilidade de cobrar judicialmente um direito, a decadência refere-se à perda do direito em si por ausência de manifestação dentro do prazo legal ou convencionado.

No Código Civil, as regras sobre decadência estão dispostas em dispositivos como o artigo 178, que fixa o prazo de quatro anos para a anulação de negócios jurídicos por vício de consentimento, salvo quando a lei ou o contrato estabelecerem prazos diferentes. Além disso, o Código deixa claro que a decadência não pode ser interrompida ou suspensa, salvo em hipóteses expressamente previstas em lei.

A decadência garante estabilidade às relações jurídicas, mas, por ser um prazo fatal, requer atenção especial das partes envolvidas em negócios ou contratos para evitar a perda do direito de agir.

Impactos práticos da decisão

A decisão do STJ reforça a validade e a aplicabilidade das cláusulas resolutivas em contratos civis, especialmente em casos de negócios vinculados a condições futuras. Além disso, esclarece que a decadência não é aplicável quando a extinção do contrato decorre do descumprimento de suas condições essenciais, trazendo segurança jurídica às partes.

Legislação de referência

Artigo 474 do Código Civil:
“A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Artigo 178 do Código Civil:
“É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico nos casos de:
I – erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Súmula 7 do STJ:
“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.”

Processo relacionado: REsp 1987253

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