A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu validar o registro de imóveis feito em nome de uma empresa imobiliária, mesmo havendo uma prenotação anterior em favor de um banco. A prenotação do banco perdeu seus efeitos pelo decurso do prazo sem o cumprimento de exigências legais.
A disputa teve início em 2011, quando uma incorporadora vendeu à empresa imobiliária áreas que seriam desmembradas em lotes menores. Contudo, dias antes dessa venda, a incorporadora já havia transmitido outras quadras, como dação em pagamento, a um banco, que protocolou seu pedido de registro em 10 de novembro de 2011.
Enquanto o banco não atendia às exigências do registrador, a imobiliária apresentou seu pedido de registro, que foi deferido antes do vencimento do prazo da prenotação do banco. Esse cenário gerou uma superposição de registros.
Erro formal no registro gera disputa judicial
O Tribunal de Justiça do Ceará declarou inválidos os registros em nome da imobiliária, argumentando que a prenotação do banco, sendo a primeira, deveria ter prioridade. A decisão foi questionada pela imobiliária no STJ, que revisou o caso com base no princípio da prioridade e nos prazos das prenotações.
Princípio da prioridade no registro de imóveis
O ministro relator Antonio Carlos Ferreira destacou que o princípio da prioridade determina que o protocolo com número de ordem mais baixo deve prevalecer, desde que respeite os prazos e atenda às exigências legais. Como o banco não cumpriu as condições dentro do prazo de 30 dias, sua prenotação perdeu a validade, permitindo que o registro da imobiliária fosse considerado legítimo.
Mesmo com o erro do registrador ao deferir o registro da imobiliária antes do término da prenotação do banco, o ministro observou que a legislação permite o protocolo sucessivo de pedidos. Nesse caso, a perda dos efeitos da prenotação do banco garantiu o direito da imobiliária ao registro.
Convalidação do registro e impacto na jurisprudência
A decisão reforça que erros formais no registro podem ser convalidados desde que o título registrado respeite o princípio da prioridade. Além disso, o STJ esclareceu que a repristinação da prenotação é aplicável, garantindo que o requerimento com número de ordem inferior tenha prevalência após a expiração da prenotação anterior.
Questão jurídica envolvida
O caso analisa a aplicação do princípio da prioridade em registros imobiliários, previsto na Lei 6.015/1973. O julgamento reafirma que o número de ordem e o cumprimento dos prazos são determinantes para a validade dos registros, protegendo os direitos do requerente que atender às exigências dentro do prazo legal.
Legislação de referência
Artigo 182 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos):
“Se o título apresentado for registrado, considerar-se-á extinta a prenotação; não o sendo, subsistirá esta pelo prazo de 30 dias, findo o qual será cancelada.”
Artigo 186 da Lei 6.015/1973:
“O número de ordem determina a prioridade, que se contará da data em que o título for protocolado.”
Processo relacionado: REsp 1756277, REsp 1756319
