A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo após o desfazimento da venda de um terreno vazio, o vendedor não tem o direito de exigir a chamada taxa de fruição, ainda que o comprador tenha construído uma obra no local. A decisão foi unânime, seguindo o entendimento da relatora, ministra Nancy Andrighi, que destacou que o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de um lote sem edificação não gera o direito ao pagamento dessa taxa.
Origem do caso
O caso envolve um contrato de promessa de compra e venda de um terreno vazio, no qual as compradoras construíram uma casa. Devido ao não pagamento das parcelas acordadas, a incorporadora vendedora do lote ajuizou uma ação pedindo a rescisão do contrato, a reintegração de posse do imóvel e indenização pelo uso do terreno. Em resposta, as compradoras entraram com reconvenção, pedindo indenização pelas benfeitorias realizadas.
O tribunal de primeira instância determinou que a incorporadora deveria restituir parte do valor pago pelas compradoras, além de indenizá-las pelas melhorias realizadas. Ao mesmo tempo, condenou as compradoras a pagar indenização pelo uso do imóvel (taxa de fruição). O tribunal de segunda instância manteve a condenação, apenas ajustando a data de início da cobrança da taxa.
Decisão do STJ
No recurso ao STJ, as compradoras argumentaram que a taxa de fruição era indevida, já que a casa construída por elas não fazia parte do patrimônio da incorporadora no momento da venda do terreno.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, acolheu os argumentos das compradoras. Ela afirmou que, no caso em questão, as compradoras haviam arcado com todas as despesas da construção da casa e que a incorporadora não sofreu empobrecimento, já que retomaria o terreno com as benfeitorias realizadas, mediante justa indenização, conforme o artigo 1.219 do Código Civil.
A ministra também destacou que, conforme o entendimento consolidado do STJ, a taxa de fruição não deve ser aplicada em casos como este, já que a resolução do contrato não gerou enriquecimento para as compradoras nem empobrecimento para a empresa vendedora.
Construção sem finalidade lucrativa
A relatora observou que o lote estava em um condomínio residencial e que a construção da casa foi destinada ao uso pessoal das compradoras, sem finalidade lucrativa. Ela ressaltou que, mesmo com a edificação da casa, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a taxa de fruição não é devida após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado.
Questão jurídica envolvida
O principal ponto jurídico discutido foi a possibilidade de aplicação da taxa de fruição em situações nas quais o imóvel adquirido ainda não estava edificado no momento da venda. O STJ reafirmou que essa taxa não se aplica quando a construção no terreno foi realizada pelos compradores e a rescisão do contrato não gerou benefícios financeiros ao comprador nem prejuízos ao vendedor.
Legislação de referência
Código Civil, artigo 1.219:
“O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos. Se ele, de boa-fé, adquiriu benfeitorias necessárias ou úteis, será indenizado. As benfeitorias voluptuárias poderão ser levantadas, se não lhes diminuírem o valor.”
Código Civil, artigo 884:
“Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”
Processo relacionado: REsp 2113745
