A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em situações de concurso singular de credores, a caução locatícia registrada na matrícula do imóvel deve ser considerada como uma garantia real. Isso confere ao credor caucionário preferência sobre o produto da expropriação do imóvel, equiparando-se, na prática, a uma hipoteca.
Contexto do caso
O caso teve início com a ação de execução movida para satisfazer um crédito por meio da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. Durante o processo, uma imobiliária, que também era credora, ingressou como terceira interessada, alegando ter direito à preferência no recebimento dos valores obtidos com a expropriação, já que o imóvel em questão havia sido dado em caução locatícia e devidamente averbado na matrícula.
Em primeira instância, o juízo deu razão à imobiliária, mas a decisão foi reformada em segunda instância. O Tribunal de origem entendeu que a caução locatícia não estava prevista no artigo 1.225 do Código Civil como um direito real e, portanto, não geraria preferência no recebimento dos créditos.
Análise do STJ
No recurso ao STJ, a imobiliária sustentou que a caução locatícia, uma vez averbada na matrícula do imóvel, deveria ser reconhecida como uma garantia real, garantindo assim a preferência no recebimento dos créditos.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que, embora a caução locatícia não esteja expressamente listada como um direito real no Código Civil, o fato de estar averbada na matrícula do imóvel lhe confere efeitos de garantia real, similar a uma hipoteca. A ministra mencionou que, de acordo com o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir caução como garantia, e, se esta for dada sob a forma de imóvel, deve ser averbada na matrícula respectiva.
A relatora também reconheceu a existência de divergências doutrinárias sobre a possibilidade de firmar uma garantia real por meio de averbação. Entretanto, a ministra argumentou que o artigo 108 do Código Civil permite exceções quando a lei dispuser de forma contrária.
“Portanto, a caução locatícia, quando averbada à margem da matrícula, deve ser tratada com efeitos similares aos da hipoteca, a menos que haja indicação expressa em contrário”, concluiu a ministra, garantindo a preferência ao credor caucionário.
Questão jurídica envolvida
A decisão envolve a interpretação da caução locatícia como uma garantia real preferencial, equiparando-a a direitos como a hipoteca, desde que averbada na matrícula do imóvel.
Legislação de referência
- Artigo 1.225 do Código Civil: “São direitos reais: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habitação; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese; XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real de uso; XIII – a propriedade fiduciária; XIV – a concessão de direito real de uso de superfície; XV – o direito do promitente vendedor do imóvel.”
- Artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
- Artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): “O locador poderá exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. § 1º A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Se for em imóvel, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
Processo relacionado: REsp 2123225
